הרחבת דירה בבית משותף

לא אחת אנו עדים לכך, שדיירים בבית משותף – בד"כ בבתים ישנים וקטנים – מבקשים להגדיל ולהרחיב דירתם הקטנה – ולהוסיף לה חדר, מרפסת ויותר.

מובן שדרך אחת, שגם היא נקוטה – לצערנו – באופן שכיח במחוזותינו, היא לעשות דין עצמי לבנות את התוספת בחריגה מזכויות הבנייה הקיימות וללא היתר בנייה, ולהסתכן בהרשעות פליליות, בצווי הריסה ובקנסות כבדים. לא זו הדרך המומלצת וגם לא עליה בקשנו לדבר כאן.

הסיפור הבא, הלקוח מתוך תיק משפטי שטיפלנו עבור לקוחות המשרד, ממחיש היטב את הסיכונים והחשיפה הקיימים גם למי שמבקשים לפעול בדרך המלך ובמסגרת הדין.
עסקינן בדיירים של בית משותף אשר בצר להם בדירתם ( – תרתי משמע), ביקשו להגדילה ולהוסיף לה חדרים.
הדיירים שומרי החוק, פנו לכל דיירי הבניין וביקשו לשתף עימם פעולה בייזום ותכנון תוכנית בנין עיר ( – תב"ע) לבית המשותף, אשר תגדיל את זכויות הבנייה בבניין ותאפשר הוצאת היתר בנייה כדין לבנייה הנוספת.
כי זאת יש לדעת, לא ניתן לבנות – גם לא מ"ר אחד – כאשר מוצו כל זכויות הבנייה על יחידת קרקע עפ"י תב"ע קיימת, ויש לקיים הליך שלם של אישור תב"ע חדשה המגדילה את זכויות הבנייה על אותה קרקע – במקרה דנן הקרקע עליה בנוי הבית המשותף.
אלא, ששאר דיירי הבניין סרבו לשתף פעולה בייזום, תכנון ואישור התב"ע החדשה ובחרו לשבת ללא מעש, עת הדיירים האחרים טרחו, כתתו רגליהם והשקיעו ממיטב זמנם וכספם, בהליך הארוך והמייגע של אישור תב"ע חדשה.
דא עקא ( – הצרה), שדיירים שומרי חוק אלו, בתמימותם אומנם הוסיפו זכויות בנייה שתאמו את התוספות המבוקשות לדירותיהם, ואולם זאת, מבלי לקחת בחשבון כי כל זכות/אחוז בנייה שנוסף לאותה יחידת קרקע, קרי לבית המשותף, מתחלק באופן אוטומטי – כל עוד לא קיים הסדר אחר בין דיירי הבניין – בין כל דיירי הבית המשותף, ובאופן יחסי לחלקה של כל דירה ברכוש המשותף (בד"כ – אם כי לא תמיד – עפ"י גודלה היחסי של הדירה ביחס לכלל שטחי הדירות בבית המשותף).
יצא, שבעוד אלו טרחו והשקיעו מזמנם וממונם, אלו שישבו על הגדר, קטפו ללא מעש ומאמץ את פירות עמלם של הראשונים וזכו בחלקים יחסיים בזכויות הבנייה.
ואולם הסיפור אינו מסתיים כאן …
הדיירים הסרבנים נחפזו, עת התחילו האחרים בבניית התוספות וההרחבות לדירותיהם, לבקש צווי מניעה, שימנעו מהדיירים לבצע את הבנייה, בהיותה "גוזלת" מזכויותיהם באחוזי הבנייה שנוספו. במסגרת ההליכים שננקטו בפני המפקח על הבתים המשותפים, הגיעו הצדדים להסכמה, לפיו, תמשך הבנייה, ואולם הדיירים שהגדילו את דירותיהם בהתאם לזכויות הבנייה שאושרו בתב"ע החדשה, נדרשו לשלם "תשלומי איזון" לדיירים הסרבנים בהתאם לאומדן שערך שמאי.
וגם בכך לא היה די …
החלק היותר מקומם בעניין היה, ועל כך גם הוגש על ידינו ערעור – שהתקבל, לבית המשפט המחוזי, שהשמאי, אשר שם את תשלומי האיזון, הונחה להתעלם משטחי בנייה שנבנו, ללא היתר ושלא כדין בבית המשותף, בין היתר גם ע"י הדיירים הסרבנים וכך היה, ש"החוטא יצא נשכר (פעמיים)".
אחת, על הבנייה שביצע ללא היתר ושלא כדין, ומבלי לשאת בעלויות אישור תב"ע, אגרות והיטלים;
והשנייה, שככל שהבנייה האסורה, אינה נלקחת בחשבון תשלומי האיזון, כאילו אינה קיימת, יוצא שהדיירים שפעלו כל העת במסגרת הדין, יידרשו לשלם יותר תשלומי איזון, הואיל וחלקם של הדיירים הסרבנים בשטחים הבנויים קטן (ככל שכאמור לא מתחשבים בבנייה האסורה).
ואכן, בית המשפט המחוזי הכיר בעיוות שנוצר, והורה על השבת התיק למפקח על בתים משותפים, על מנת שיורה לשמאי להכניס לחישובי האיזון, את כל השטחים שנבנו בבית המשותף עם ובלי היתר – לצורת הערכת וחישוב תשלומי האיזון.
אמור מעתה:
לא די לפסוע בשבילי החוק, יש גם להקפיד ולהבטיח במסגרת הסדר עם כל דיירי הבית המשותף, כי השימוש הייחודי בזכויות הבנייה שיינתנו בתב"ע החדשה, ייוחד למבקשים ללא תשלומי איזון, או לחילופין לדאוג, שבמסגרת התב"ע החדשה, יאושרו די זכויות בנייה לכל דיירי הבית המשותף, מהן יגזרו אלו המבקשים לבנות, את זכויותיהם היחסיות.

 

 אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות לב.ז.א. בן זקן, גרינגליק ושות' משרד עורכי דין, ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.