"מלכודות דבש" במיסוי מקרקעין

בעקבות התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, החל משנת 2014, ניתן למכור דירת מגורים מזכה, בפטור רק אם זו דירת המגורים היחידה שלכם.

קרוב לוודאי, שאלו מבינכם, שבבעלותם דירה אחת בלבד ומתכוונים למכור אותה בזמן הקרוב, סמוכים ובטוחים,  כי יוכלו למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח, כך שמלוא תמורת הדירה תיכנס לכיסם, מבלי שיצטרכו "לשתף" את רשויות המס ברווחים, ככל שהיו, מהמכירה.

ואולם, רגע לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה וכבר חולמים על הדירה החדשה שבכוונתכם לרכוש במקומה, חשוב שתכירו מספר "מלכודות דבש", שהן פועל יוצא ממספר הוראות שבחוק מיסוי מקרקעין, על מנת שלא תמצאו עצמכם, בסופו של יום, עם סכום קטן בהרבה, משציפיתם לו ממכירת הדירה, ועם הרבה עוגמת נפש.

טלו לדוגמא את יוסי (שם בדוי), שבבעלותו בית ישן ברמת החיל. הבית בשטח של 90 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר, וניתן להרחיבו במ"ר נוספים ורבים.

יוסי בטוח, כי לאור הרפורמה במיסוי מקרקעין, לנוכח האפשרות להרחיב את הבית, ולאור מה שסיפר לו חברו הטוב רוני ש"מבין ענין", הוא יוכל למכור את הבית בפטור מלא ממס שבח, ולשלשל לכיסו את מלוא תמורת המכירה (הגבוהה).

אלא, מה שרוני לא ידע לספר לו, זו העובדה שעפ"י החוק, הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, אינו חל על זכויות בניה בלתי מנוצלות. כלומר, במקרה בו מדובר בבית ישן על מגרש גדול, יחסית, סביר להניח, כי אושרו ביחס למקרקעין, עליהם בנוי הבית, תכניות משביחות, המקנות זכויות בנייה נוספות למגרש, והמאפשרות בנית בית גדול בהרבה מ – 90 מ"ר (שטח ביתו של יוסי המוכר).

במקרה הנ"ל של יוסי, הוא יקבל פטור ממס שבח רק על שווי הבית הבנוי (כולל שטח המגרש המיוחס לבית), ואילו בגין החלק היחסי בשווי המכירה שייוחס לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות, הוא יצטרך לשלם מס שבח מלא (שעלול לעיתים להגיע אף ל – 40% ויותר מהשבח..).

נועם, חברו של יוסי, אשר שמע מיוסי, כי יוסי ייאלץ לשלם מס שבח במכירת הבית שלו, חייך חיוך רחב, וסיפר ליוסי כי גם בכוונתו למכור את דירתו – דירה גדולה בבית משותף רב קומות בצפון תל אביב, בשווי 6,000,000 ₪ – אלא שהוא, בניגוד ליוסי, לא יצטרך לשלם מס שבח כלשהו במכירה, מכיוון שלדירתו אין זכויות בניה בלתי מנוצלות.

ואולם, מה שנועם לא ידע הוא, שהפטור במכירת דירת מגורים יחידה הינו רק עד לסך של 4,500,000 ₪, ואילו במכירת דירה ששוויה עולה על 4,500,000 ₪, יש חבות במס שבח בגין יתרת שווי הדירה העולה על 4,500,000 ₪, קרי: על יתרת השווי בסך 1,500,000 ₪ יחויב נועם במס שבח (אף שייתכן, בכפוף לתנאים מסוימים, שמס השבח שישולם יהיה מס "מוטב" ולא מס שבח "מלא").

ישנם מקרים מורכבים אף יותר. טלו למשל, את המקר בו מדובר במכירה של בית (המהווה דירתו היחידה של המוכר), היושב על מגרש ולו זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ואשר  מחירו 10,000,000 ₪.השווי המיוחס לבית (לרבות שטח הקרקע המיוחס לבית) הוא 6,000,000 ₪, ועל כן, השווי המיוחס לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות הוא 4,000,000 ₪.

שימו לב, כי במקרה כנ"ל יש צורך בביצוע תחשיב מס שבח "משולש" – בגין התמורה עד לסך של 4,500,000 ₪ יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח. בגין יתרת התמורה (בסך 1,500,000 ₪) המהווה השלמה לשווי המיוחס לבית (לרבות שטח הקרקע המיוחס לבית), ישולם מס "מוטב", ואילו בגין יתרת ה – 4,000,000 ₪ ישולם מס "מלא".

סיכומו של דבר – שאלת החבות במס שבח וגובה מס השבח מהווה שיקול מרכזי בבואו של מוכר להחליט האם ומתי למכור את דירתו. הואיל ומדובר בנושא מורכב, הכולל ניואנסים רבים, חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום, עוד בטרם התקשרות בעסקת מכר (אף אם זו עסקה "פשוטה", כביכול, למכירת דירה), על מנת להימנע מ"הפתעות" לא נעימות ומעוגמת נפש מרובה, שעשויים לשבש תוכניות והשקעות עתידיות.

נפנה עוד את שימת לבכם לכך, כי במאמרנו זה לא התייחסנו לסוגיית היטל ההשבחה שעלול לחול על מכירת בית וזכויות בנייה (ולפרקים גם על מכירת דירה מסויימת בבניין), סוגייה נכבדה הראוייה לבדיקה, יחד עם סוגיות נוספות, שיש לבדוק ולוודא טרם סיכום תנאי העסקה.

 

אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות לב.ז.א. בן זקן גרינגליק ושות' משרד עורכי דין, ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.