מגרגר של חול למכרה של זהב

רבים מאתנו חולמים בסתר ליבם (ולפרקים מהרהרים על כך בקול רם…), לרשת, לרכוש או לקבל בדרך אחרת, זכויות במגרש, בחלקת קרקע ואף בדירה (אפילו צנועה) – מי כיורש, מי כרוכש ומי בכל דרך אחרת – שמהם יוכלו להפיק תמורה או הכנסה.

לעיתים חלומות מתגשמים, ובעיתוי כזה או אחר יש מי שמוצא עצמו בעלים של מקרקעין – מאושר (ומועשר).

ומכאן נגמר החלום ומתחילה המציאות, שיש מי שיודע להפכה למכרה של זהב ולהפיק מהמקרקעין את המיטב ויש, מי שעגמת נפש תהא מנת חלקו, אשר במרבית המקרים, היא תוצאה של התנהלות חובבנית ולא מקצועית.

האפשרויות הקיימות הן רבות ומגוונות, ניתן לממש את החלום לאלתר, למכור את המקרקעין, ולגרוף את התמורה. מאידך גיסא ניתן גם ניתן להשביח את המקרקעין ואח"כ לממשם, ולהפיק מהם הרבה יותר.

כך או כך, בין לצורך קבלת ההחלטה הנכונה בנסיבות כל עניין והן לצורך מימושה של החלטה זו, מומלץ (עד חובה), להעזר באנשי מקצוע מעולים, שידעו להציב ולהציג את מגוון האפשרויות, לבחון כל אחת בהתאם לנסיבות הרלבנטיות והאישיות, לייעץ ולהמליץ על הבחירה הראויה וללוות את מימושה.

והמבחר הוא רב והבחירה מורכבת

מורכבת, כי חוברים להם יחדיו מרכיבים וסוגיות רבות, שהמפתח להתרתן נובע מנסיבות שונות ומגוונות:

כך למשל, בהיבט התכנוני יש לבחון מהו פוטנציאל ההשבחה של הקרקע, מהם השימושים/הייעודים המתאימים והאופטימליים;

בהיבט הקנייני יש לבדוק, בין היתר, טיב הבעלות, ומיהם שותפינו הישירים או העקיפים בקרקע, שמא עסקינן במספר בעלים/שותפים נוספים במקרקעין, האם הקרקע היא פרטית או קרקע "מינהל"/רשות עירונית;

בהיבט העיסקי/כלכלי יש לברר מהן עלויות ההשבחה, מהם היבטי המס ומהו תכנון המס האופטימלי, מה עשויות להיות עלויות המימוש בכל שלב ובכל בחירה, ועוד ועוד…

ולא שהחלום הופך להיות קודר – חלילה, אלא שבחירה לא נכונה הנובעת מתכנון לקוי או מחוסר מקצועיות, עלול להביא לעוגמת נפש והפסד כלכלי ניכר אם לא למעלה מכך.

ומן הכלל אל הפרט ולעיקר:

ראשית, יש לבדוק מה טיב הקרקע (בהיבט התכנוני) היינו, מהו הייעוד הנוכחי שלה ומהי ההתכנות לשינוי הייעוד. יש קרקעות שמלכתחילה בשל מגבלות תכנוניות כאלה ואחרות מוגבלות גם ביכולת "להשתנות" ונגזר גורלן להשאר בייעודן הנוכחי.

כך למשל, בחלק מהאדמות החקלאיות, וכך למשל, באדמות לגביהן קיימות תוכניות תקפות או בהכנה על פיהן המקרקעין מיועדים לשימושים "ציבורים", כשמורות טבע, פארקים לאומיים או כדרכים.

במקרה כאמור, יש לבחון עד כמה שרירה, תקפה ונוקשה התוכנית ואם כך הדבר – יש לבחון אם קמה הזכות לפיצויים בשל כך.

ככל שקיימת התכנות לשינוי ייעוד יש לבחון מהו הייעוד האופטימלי, היינו מה יהיה השימוש המיטבי למקרקעין – האם בניין דירות לתפארת, או שמא דיור מוגן, האם מרכז מסחרי מניב ואולי חניון ובניין משרדים או בית מלון.

מרכיב מרכזי ולא פחות חשוב בבחינת הייעוד האופטימלי הוא מרכיב המיסוי, הואיל ועסקינן בפעולות במקרקעין הנתונות למשטר דיני המיסוי במקרקעין. למרכיב זה פנים רבות, חלקן פועל יוצא מנתונים אישיים והיסטוריים וחלקם פועל יוצא ממהות הפעולה הקניינית המבוצעת.

ובכך לא די, מרכיב מרכזי נוסף וחשוב, עת בוחנים את הייעוד האופטימלי הנובע מהיקף השינוי המבוקש בייעוד המקרקעין, הוא גובה התשלום למינהל מקרקעי ישראל ו/או לרשות המקומית בעטייה של ההשבחה המבוקשת/מיועדת ושינוי השימוש והניצול של המקרקעין.

לאלה גם לאלה, יש להוסיף גם את עלויות הבנייה הישירות והעקיפות,המימון ועוד.

ואם הזכרנו את המימון, יש לזכור כי כמעט בכל פרוייקט נרצה או נאלץ להסתייע בגורם/בנק מלווה ומממן שעלויות רבות בצידו, וגם להתקשרות עימו היבטים רבים וחשובים.

ומכאן, לאחר שחצינו בהצלחה עת המשוכות הנ"ל, אנו ניגשים לביצוע המיזם, וכפועל יוצא, מתקשרים עם בעלי מקצוע, אדריכל, מתכננים, יועצים, קבלן מבצע, בנק מלווה ולבסוף מממשים את החלום משכירים או מוכרים אותו או חלקים הימנו לקונים/שוכרים ומשתמשי קצה.

לכל אלו חובה להעזר בבעלי מקצוע מהשורה הראשונה, יועץ המס שידע לתכנן, ולתזמן אירועים מיסויים על מנת לחסוך באופן חוקי ולגיטימי מהמיסים הצפויים – וזאת לזכור, בעסקאות כגון דא, ישנו מרכיב מיסויי נכבד.

שמאי שיידע לשום ולהתריע על היטל ההשבחה הצפוי בכל תכנון וייעוד רלבנטי ועל עלויות הבנייה והמימון הצפויות.

יועץ משפטי שיידע לייעץ ולהנחות בנפתולי הדרך ויבצע את ההתקשרויות הרלבנטיות.

שהרי, בין אם נבחר להפוך את המקרקעין לנכס מניב ובין אם נבחר לממשם בתחילת הדרך או בכל שלב משלביה, לרבות, בסיום המיזם, נרצה לוודא שהפקנו את המירב והמיטב הכלכלי מכל עסקה שתתממש, בסופו של יום.

בתקווה שעד לכאן לא הותשתם, דומה שהמסר הוא ברור: ככל שתתכננו מראש, בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה", כך תפיקו המירב מהחלום, ולשם כך מוטב להיעזר באנשי מקצוע מקצוענים ומיומנים יותר, כך תחסכו לעצמכם אובדן זמן ומעות יקרים וכמובן כאבי ראש.

 

אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות לב.ז.א. בן זקן, גרינגליק ושות' משרד עורכי דין, ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.